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　　拿地受限

　　近日，据报道称，国内被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，该比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地等方面的支出。

　　至此，“三道红线”再加一道，升级为“四道红线”！

　　在2020年 8 月，住建部、央行联合出台“三道红线”监管新规时，就已经明确提出，房企在最近一年拿地销售金额比超过 40%时，需对拿地资金来源等作出解释。而此次政策有收紧意向，监管部门进一步规定拿地销售金额比不超过 40%。

　　从今年上半年的执行情况来看，多数房企表现得中规中矩。据中指院统计，2021 年上半年 50 强房企整体拿地销售金额比为 31.5%，较上年同期 38.8%大幅下滑，距离 40%上限还有着不小的距离。其中，只有 16家房企超出 40%上限。此外，“三道红线”首批 12 家试点房企中，也仅有保利、华润、华侨城三家超出 40%。

　　随着本次规定出台，机构预计上半年拿地积极房企下半年或适度放缓拿地节奏。平安证券认为，调控维持偏紧态势下，后续地市有望逐步降温。本次规定拿地销售金额比不超过 40%政策出台，将进一步抑制房企非理性扩张。随着部分拿地激进型房企逐步降低投资力度，叠加按揭利率上行带来的销售增速放缓、热点城市土拍政策持续优化，预计下半年房企拿地或更趋理性，土地市场有望逐步降温。

　　评级下调

　　房地产市场调控不断收紧，被评级巨头看在眼里，于是也开始喊话：房地产业展望负面！

　　

　　中诚信国际表示，基于房地产行业整体运营环境对行业内企业信用质量的影响分析，对未来6~12个月房地产行业总体信用基本面进行了评估，决定将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。

　　中诚信国际预计，下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。虽然2021年上半年全国房地产市场整体保持较快增长态势，但在银行房地产贷款集中度管理制度的影响下，房贷发放受限，房企回款必然受到影响。加之“集中供地”政策或将使得房地产企业盈利空间进一步压缩，且对其资金调配及运营能力提出更大挑战。叠加房企融资受限，或将导致债务集中到期压力较大的房企出现现金流紧张的可能。

　　而实际上，中诚信国际所言不假，自2020年以来，房地产50强企业中，已有泰禾集团、华夏幸福、蓝光3家曝出债券违约。华夏幸福更是频繁违约，累计逾期债务已高达732.2亿元。

　　房产股还有戏吗？

　　面对重压，房地产股价集体下挫。

　　个股方面，在二季度，A股嘉凯城大跌39%，蓝光发展、泰禾集团跌幅接近30%，万科跌幅约20%，华夏幸福、金地集团、阳光城、保利地产、新城控股等跌幅也超过了15%。港股在中内地房地产股走势同样不乐观，中国恒大跌幅在30%左右，碧桂园也跌了10%。

　　机构投资者对房地产股的热情有所降低。2021年2季度，基金持有房地产行业股票占其投资与股票市场比例为1.09%，较2021年一季度下降0.58个百分点；超配比例为-1.13%，较2021年一季度下降0.23个百分点。个股方面，持仓市值减少前十大个股包括万科A、保利地产、金科股份、中南建设、金地集团等。

　　华西证券表示，2021年二季度，申万房地产指数下跌7.88%，表现显著弱于沪深300指数。数据显示，今年二季度，沪深300指数上涨175.68点，上涨3.48%。

　　不过，房产股并不会就此全部“趴下”。机构表示，看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增的物管板块及商管板块，建议关注具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务等。

　　此外，华西证券表示，还可以关注业绩确定性强的房企，如万科A、保利地产、招商蛇口等。同时多元化经营突出的个股也获得了基金的关注，比如龙光集团、龙湖集团、中国金茂、碧桂园等。

　　当然，机遇与风险并存。其风险主要来自销售不及预期，房地产调控政策持续收紧。

（文章来源：理财周刊）

文章来源：理财周刊

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